В ходе работ по договору строительного подряда заказчику может понадобиться объект с иными характеристиками, чем было утверждено при заключении договора. Какие изменения в документах это повлечёт?
Изменение проектной документации по договору строительного подряда
Если в процессе строительства происходит отклонение от первоначального проекта, необходимо обратить внимание на соблюдение градостроительных норм.
Остались вопросы по подряду? Ответ найдется в Системе Юрист
Возведение, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства должны осуществляться в строгом соответствии с проектной документацией. Чаще всего изменения первоначально утверждённого варианта претерпевают инвестиционные строительные проекты, и когда в проекте необходимы изменения, это обязательно должно быть отражено в проектной документации.
Смотрите видеолекцию
Трансформация подрядных отношений при реализации девелоперских проектов
Читайте на тему
В ряде случаев строительная проектная документация подлежит экспертизе. И если исходный вариант документации получил положительное заключение экспертов, проект утверждён, начаты работы по договору строительного подряда, а затем понадобилось внести изменения, перед сторонами договора возникает вопрос, следует ли направлять документацию с изменениями на повторную экспертизу.
Согласно положениям ГрК РФ повторная экспертиза проектной документации необходима, если изменения в проекте влияют на конструктивные и иные характеристики безопасности и надежности объекта. Также это сказано в постановлении Правительства РФ № 145. Данное постановление применяется в отношении государственной экспертизы проектной документации, по аналогии его применяют к негосударственной экспертизе.
Однако ГрК РФ прямо не постулирует, что именно является изменениями в проекте, влияющими на другие конструктивные характеристики надежности и безопасности объекта строительства. Как это определить? По сути, это инженерный вопрос, а не юридический. Если, например, в здании решено усилить несущие конструкции для повышения несущих качеств объекта, такие изменения затрагивают характеристики надёжности объекта, перед началом доработок необходима повторная экспертиза документации.
Технические компоненты отклонений от первоначального проекта и их влияние на результат могут быть оценены специалистами-инженерами. С позиции права нужно опираться, помимо общих норм, на приказ Минрегиона от 30.12.2009 о перечне работ, влияющих на безопасность объектов. Если те или иные работы, которые заказчику требуются вне изначально утверждённых, входят в данный перечень, то есть влияют на безопасность объекта, следовательно, дополнения к проекту следует направить на экспертизу.
Например, если заказчик требует к несущей конструкции смонтировать платформу на объектах (балкон), усилить конструкцию транспортной галереи или резервуарные конструкции, необходимо свериться с перечнем. В перечне указано, что такие работы влияют на безопасность объекта в целом, и это значит, что изменения проекта должны быть проверены экспертами.
О строительном подряде:
- Четыре главных изменения в Градостроительном кодексе РФ с 1 января 2017 года
- Изменение цены договора строительного подряда и сроки договора
- Замена подрядчика по договору строительного подряда
- Инвестирование строительства объектов недвижимости
- Существенные условия для отдельных видов договоров
- Нужно ли подрядчику членство в СРО
- Споры подрядчиков с заказчиками: позиции ВС РФ 2015 года
- Признание договора подряда незаключенным
- Взаиморасчёты с подрядчиком при расторжении договора строительного подряда
Смежный вопрос – кто именно и на какой стадии принимает окончательное решение, повлияют ли изменения на конструкцию в целом, или нет. Законодательно это не определено. В первую очередь, в решении этого вопроса участвует инженерный отдел застройщика. Но у специалистов застройщика может не хватать собственной компетенции для определения окончательного ответа. Необходимо привлечь органы государственного строительного надзора, данный вопрос находится в их непосредственном ведении. Также можно обратиться в организации, которые проводят государственную и негосударственную экспертизу, получить их экспертную оценку. Можно привлечь ресурсы проектировщика, который располагает профессионалами, способными оценить, как добавления повлияют на объект в целом. Также такими специалистами может обладать технический заказчик. Чем больше будет получено мнений из разных источников относительно предполагаемых изменений проекта, тем точнее будет картина.
При этом нужно обратить внимание, что орган власти, выдающий разрешение на строительство, занимается юридической стороной вопроса, а не технической, и опираться только на заключение данного органа, что изменения не повлияют на конструкцию, недостаточно. Для полноценного понимания, будут ли изменения в проекте угрожать безопасности будущего объекта, как изменятся характеристики объекта, требуется профессиональное техническое заключение, подтверждённое несколькими независимыми структурами. По существующей практике наиболее эффективно обратиться за таким техническим заключением к организациям, осуществляющим негосударственную экспертизу.
Что изменится в договоре строительного подряда при изменении проектной документации
Изменение проектной документации повлечёт изменения в договоре строительного подряда. Дело в том, что изменение проектной документации, с точки зрения ГК РФ, – это изменение технической документации, предоставленной заказчиком подрядчику. Согласно положениям п. 1 и п. 2 ст. 744 ГК РФ данные изменения могут повлиять на стоимость работ и цену договора.
Изменение цены договора из-за изменения проекта строительства
В п. 1 ст. 744 ГК РФ определяется, что заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию в случае, если такие изменения не меняют характер работ и не увеличивают цену работ более чем на 10%. Разработчики ГК впоследствии комментировали, что этим положением нужно было зафиксировать право заказчика вносить определенные изменения в работы без права подрядчика отказаться от их исполнения, но не предполагалось, что данные работы будут выполняться в рамках изначально согласованной цены договора. Однако существующая формулировка допускает трактовку, что подрядчик вынужден выполнять дополнительные работы в рамках изначально согласованной цены договора, этот подход нашёл отражение в судебной практике.
Но на практике обязанность осуществлять дополнительные работы в рамках уже оговоренных договором сумм может быть немалой проблемой для подрядчика, особенно если речь идёт о большом строительном проекте. Поэтому договаривающиеся стороны или отменяют это положение, или предусматривают компромиссные варианты. Например, в договор строительного подряда включают условие, что заказчик может вносить изменения в техническую документацию, если при этом увеличивается цена работ подрядчика без учета оборудования и материалов.
В п. 2 ст. 744 ГК РФ сказано, что если внесение изменений в техническую документацию увеличивает стоимость работ более чем на 10%, то дополнительные работы должны выполняться подрядчиком на основании отдельной сметы, согласованной сторонами. И до того, как заказчик и подрядчик согласуют стоимость дополнительных работ, подрядчик не обязан выполнять эти работы.
Работы, которые имеют принципиально иной характер, чем было изначально согласовано в договоре строительного подряда, требуют заключения особых договорённостей независимо от стоимости таких работ. Это обусловлено двумя моментами: помимо того, что подрядчик не брал на себя обязательства по выполнению непредусмотренных работ, он может не обладать квалификацией для их проведения.
Увеличение сроков выполнения работ из-за изменения проекта строительства
Поскольку изменения в проекте строительства требуют времени не только на утверждение новой проектной документации и внесение соответствующих корректив в договор строительного подряда, но и на ведение дополнительных работ, общие сроки возведения объекта по сравнению с первоначальными увеличатся.
При этом ни в ст. 744 ГК РФ, ни в других нормах о строительном подряде не говорится о сроках. Но если стоимость работ превышает 10% от установленной цены договора, подрядчик в процессе согласования отдельной сметы может также установить дополнительные сроки завершения проекта. А вот в рамках условий п. 1 ст. 744 ГК РФ он обязан выполнить дополнительные работы, и получается, что подрядчик вынужден осуществлять их не только бесплатно, но и в изначально установленные сроки.
Очевидно, что увеличение объема работ не может не сказаться на сроках их исполнения. Среди строительных работ существует множество действий, не выводящих общую стоимость за пределы 10% от изначальной цены договора, но при этом затратных по времени. Например, заливка пола бетоном требует до двух недель на то, чтобы бетон высох. По условиям п. 1 ст. 744 ГК РФ подрядчик получает новую техническую (проектную) документацию и обязан ей следовать. При этом цена договора не изменилась, и одновременно подрядчик рискует нарушить конечный срок выполнения работ.
Судебная практика по спорам о сроках выполнения строительных работ
Анализ судебной практики не даёт позитивных судебных актов в отношении подрядчика, оказавшегося в подобной ситуации. Однако в некоторых актах суды ссылаются на положения ст. 719 ГК РФ «Неисполнение заказчиком встречных обязанностей по договору подряда» (перечисление актов, слайд 16-54). Здесь необходимо обратить внимание на следующее.
В ситуации, когда подрядчику необходимо согласовать новый срок выполнения строительных работ, у заказчика нет законом установленной обязанности сделать это: он может предоставить проектную документацию подрядчику, а тот обязан выполнить работы. Но в ГК РФ присутствует ст. 716, которая содержит положения, примерно аналогичные положениям ст. 719 ГК РФ. В ст. 716 ГК РФ говорится, что подрядчик обязан предупредить заказчика об обстоятельствах, которые в том числе делают невозможным выполнение работ в установленный ранее срок. И если от заказчика не будет получено каких-либо указаний в связи с этим, подрядчик вправе приостановить выполнение работ до согласования вопроса.
То есть если первоначально утверждённый объём работ увеличивается на 8-9%, вследствие чего сроки выполнения работ тоже требуют увеличения, подрядчику можно порекомендовать действовать в соответствии с нормой ст. 716 ГК РФ. Подрядчик должен предупредить заказчика о дополнительном времени, необходимом для выполнения нового объёма работ, и если заказчик не даст ответ, приостановить исполнение. Если в итоге заказчик и подрядчик не придут к согласию по изменению условий договора подряда, подрядчику необходимо отказываться от исполнения данного договора.
В практике по судебным спорам, связанным со сроками, присутствует интересный случай (постановление Арбитражного суда МО от 23.07.2015 № А40-159308/14). Дело касалось строительства дороги. В ходе строительства заказчик неоднократно приостанавливал работы, менял техническую документацию, в результате объём работ занчительно увеличился. Подрядчик не успевал сдать объект в изначально утверждённые сроки. Примерно за месяц до истечения срока действия договора заказчик уведомил подрядчика об отказе от договора, мотивируя это нарушением оговоренных сроков работ. Подрядчик обратился в суд за признанием сделки по одностороннему отказу от договора недействительной, а также заявил о необходимости изменения договорных сроков в соответствии со ст. 451 ГК РФ.
В результате рассмотрения дела в нескольких инстанциях суды согласились с позицией подрядчика. Они сослались на нормы о просрочке кредитора, так как именно действия заказчика повлекли увеличение сроков, необходимых для завершения проекта, и подрядчик не успел вовремя. Кроме того, было установлено, что общий объём работ увеличился больше чем на 10%. Суд не стал расторгать договор, а применил положение статьи 451 ГК РФ об изменении: расторжение договора не отвечало бы интересам сторон, которые предприняли к моменту расторжения достаточно усилий в исполнении договора. В итоге срок договора был изменен еще примерно на год.
Также в качестве способа защиты интересов подрядчика можно рассмотреть вариант, когда подрядчик ссылается на недобросовестное поведение заказчика. Если заказчик не согласует изменение сроков работ при фактическом изменении объёма работ, а затем требует с подрядчика возмещения неустойки в связи с нарушением установленных сроков, эт носит признаки недобросовестного поведения.
Тенденции судебной практики в разрешении споров о сроках работ по договору строительного подряда показывают, что подрядчик может найти механизмы защиты от ситуации, когда придётся выполнять возросший объём работ в сжатые сроки.